Какой налог с продажи квартиры сейчас, и что сулит ближайшее будущее?

Содержание статьи:

Видео: говорит эксперт про налог с продажи квартиры!
1. Сколько и когда платить налог резидентам РФ?
2. В каких случаях и сколько платят нерезиденты РФ?
3. Когда сдается НДФЛ?
4. Как уменьшить налог с продажи?
5. Изменения с 2016г!
6. Кому не выгодны новые изменения?

Процесс продажи квартиры или любой другой недвижимости обычно сопровождается не только большими хлопотами, но и немалыми затратами. Необходимо найти хорошего риелтора, оценщика, нотариуса, желательно также юриста. Но расходы продавца на этом не заканчиваются, ведь основная их часть содержится в подоходном налоге с продажи жилья (НДФЛ). Какой налог с продажи квартиры в 2015 году? Давайте подробно в этом разберемся.

Какой налог с продажи квартиры и льготы для резидентов РФ?

Регулирует налогообложение физических лиц в отношении продажи недвижимости статья 220 Налогового кодекса РФ, в которой четко определена разница в порядке исчисления налога по одному критерию – является продавец резидентом России или нерезидентом. Это ключевой момент, благодаря которому будет ясна не только ситуация в отношении использования льгот, но и ставки НДФЛ.

Итак, по законодательству резидентами признаются лица, пребывающие на территории России 183 и более календарных дня. При этом не стоит путать понятие «резидент» и «гражданин». Человек, имеющий российское гражданство и покинувший страну по каким – либо причинам на срок более полугода, считается нерезидентом. С другой стороны, иностранный гражданин, проживающий в России более полугода, автоматически становится резидентом. Сейчас разберем ситуацию с налогообложением для резидентов России.

Сразу скажем о том, что в случае владения квартирой сроком более трех лет и последующей ее реализацией, описанная ниже информация может быть изучена в ознакомительных целях, ведь налог при этом не уплачивается. Платят НДФЛ только те продавцы, в  собственности которых объект недвижимости находится менее трех лет.

Стандартная ставка подоходного налога  от продажи квартиры для резидентов составляет 13%. В отношении сделок купли – продажи недвижимости государство установило определенные льготы. Относительно реализации, то здесь установлен размер налогового вычета – 1 миллион рублей. Для тех, кто не знает значение данного термина, поясним: налоговый вычет – это льгота, на сумму которой можно уменьшить свой налогооблагаемый доход. Чтобы было еще понятней, приведем пример: квартира была продана за 2 миллиона рублей, соответственно база налогообложения  НДФЛ = 2 млн – 1млн (налоговый вычет) = 1 млн. Сумма налога (НДФЛ) = 1 млн * 13% = 130 тыс.рублей. Следует отметить, что налогом облагается именно доход, а не выручка от реализации. То есть та часть денежных средств, которая осталась сверх понесенных расходов на покупку квартиры.kakoj-nalog-s-prodazhi-kvartiry-1

Для подтверждения затрат в наличии продавца обязательно должны быть документы (договор купли – продажи, платежные поручения на перечисление денег, расписки, чеки и прочее). Таким образом, если все эти документы присутствуют и в полном порядке, база налогообложения может рассчитываться как разница между ценой продажи и ценой приобретения. Например, квартиру спустя год покупки по цене 1,5 млн рублей продали за 2 млн рублей. В этом случае продавцу нужно будет заплатить НДФЛ = (2 млн.- 1,5 млн) * 13% = 65 тыс.рублей. Обращаем внимание, что оба варианта вычисления налогооблагаемого дохода (применение налогового вычета в 1 млн.рублей и понесенных затрат на приобретение) имеют место быть,  и выбор каким путем пойти – исключительно за продавцом. Нужно просто понять, что в данном случае выгоднее. А сделать это совсем не сложно: если затраты на приобретение меньше 1 млн.рублей, то логично воспользоваться налоговым вычетом, при этом сумма налога к уплате будет меньше.

Если же ситуация противоположная – затраты превышают 1 млн.рублей – уменьшаем выручку от реализации квартиры на сумму этих затрат. Соответственно, если цена продажи квартиры равна или меньше 1 млн.рублей, то налог равен нулю. Бывают случаи, когда недвижимостью владеют несколько собственников. При этом варианте рассчитывают долю прибыли каждого владельца (по договоренности), и каждый платит 13% от этой суммы. Если квартира приобретается не на вторичном рынке, а в новостройке, то принцип налогообложения идентичный. В этом случае сумма расходов определяется согласно договору долевого участия или договору переуступки прав требования. Не нужно забывать также о том, что при покупке квартиры (наличными или в ипотеку) можно получить компенсацию налога, что в свою очередь уменьшит будущие расходы по НДФЛ при ее продаже. Как это сделать – читайте в публикации Вернуть налог с покупки квартиры – как это возможно?Family with kids in their new home

Что касается льгот, то на описанных выше моментах можно поставить точку. Законодательство неумолимо в отношении особых категорий населения, таких как инвалиды, пенсионеры или ветераны – все они уплачивают налог с продажи квартиры на общих основаниях.

Объект налогообложения и ставка для нерезидентов.

Мы уже дали определение, кто такие нерезиденты, и следует заметить, что таких собственников недвижимости в России огромное количество. Это и иностранцы, постоянно проживающие заграницей, но имеющие здесь жилье, и российские граждане, постоянно живущие «за бугром», но оставившие свои квартиры и дома на родине. Рассмотрим подробнее, какой налог с продажи квартиры для этой категории людей. Начнем с того, что законодательство совершенно не лояльно в отношении нерезидентов: для них не предусмотрено никаких льгот – ни имущественного вычета в один миллион рублей, ни срока, в течение которого квартира пребывает в собственности.

Также объектом налогообложения для этой категории является не доход от продажи, а выручка от реализации. Это значит, что учесть затраты на приобретение, при определении налогооблагаемой базы, нельзя. Но и это не самое страшное. Наиболее неприятным фактом является размер ставки – 30%! А также то, что полученный доход от реализации может облагаться дважды – как в стране происхождения источника дохода, так и в стране постоянного проживания! Все эти моменты создают много проблем и препятствий для нерезидентов при продаже квартиры, поэтому к такому событию нужно подготовиться со всей ответственностью.kakoj-nalog-s-prodazhi-kvartiry-3

Во – первых, необходимо тщательно изучить вопрос о существующих международных договорах и конвенциях во избежание двойного налогообложения. Такие договоренности между странами действительно существуют согласно нормам международного права. На 2015 год были заключены договора с 80 странами мира, из которых – Канада, США, Китай, Австралия, большинство стран Европы и СНГ, страны Азии.
Во – вторых, нерезиденту перед продажей нужно узнать, заключен ли такой договор между Россией и страной его постоянного места жительства. Если да, то зачастую налог уплачивается только в стране происхождения источника дохода, а в стране проживания – засчитывается исходя из этой уплаты.

Сроки подачи декларации и уплаты НДФЛ.

Как для резидентов, так и для нерезидентов законодательством установлены единые сроки:

  • Для подачи декларации – до 30 апреля следующего года за годом, в котором осуществлена сделка по продаже квартиры. При этом резиденты подают документ по месту своей регистрации, а нерезиденты при отсутствии российской прописки – по месту регистрации проданной квартиры;
  • Для уплаты налога – до 15 июля следующего года за годом, в котором осуществлена сделка по продаже квартиры.

Резиденты, использующие льготы, при подаче декларации должны предоставить заявление на использование вычета, либо документы, подтверждающие понесенные расходы на приобретение квартиры.

При этом если у резидентов может не возникнуть вопроса с подачей декларации, то как быть нерезидентам, территориально находящимся в другой стране? В связи с этим законодательство не обязывает нерезидентов лично присутствовать при подаче, достаточно отправить документ при помощи почты.kakoj-nalog-s-prodazhi-kvartiry-4

Что касается оплаты НДФЛ, то при наличии реквизитов это можно сделать наличными деньгами в любом отделении банка, либо безналичным способом по интернет – банкингу. Также можно воспользоваться официальным сервисом ФНС, о чем подробно рассказано в публикации «Уплата налогов физических лиц: как это сделать быстро?»

Как уменьшить сумму налога с продажи квартиры?

Какой налог с продажи квартиры для резидентов и нерезидентов мы выяснили, теперь нужно понять какие существуют способы для его уменьшения. Конечно, каждому продавцу недвижимости жалко терять значительную часть своего дохода в пользу уплаты налога. Каким же образом можно сэкономить? Мы уже говорили о том, что сумма налога может быть разной при использовании при определении базы налогообложения имущественного вычета или затрат на приобретение, и конечно целесообразнее выбрать тот вариант, налог по которому в итоге будет меньше.

Также одним из популярных способов совсем не платить налог или значительно уменьшать его сумму является занижение стоимости квартиры документально. То есть фактически сделка осуществляется по реальной цене, а в договоре прописывается меньшая стоимость. Но не всем этот способ подходит, например, при ипотечном кредитовании в договоре должна быть прописана реальная цена, да и значительный риск для покупателя здесь тоже присутствует. Поэтому не все согласны пойти на такой шаг. Существует много причин признать такую сделку недействительной. Это может быть и признание продавца недееспособным, и несогласие членов семьи с продажей, и многое другое.kakoj-nalog-s-prodazhi-kvartiry-5

Конечно, продавец здесь не проигрывает, потому что по решению суда квартира может быть возвращена ему же, а вот покупателю может быть несладко, поскольку возврату подлежит сумма, указанная в договоре, то есть не реально уплаченная, а заниженная. Помимо этого, такие сделки сейчас находятся под пристальным вниманием налоговиков, а регистрирующие органы могут вообще отказаться от регистрации на подобных условиях. Если же квартира очень понравилась покупателю, а продавец настаивает именно так решить вопрос, можно, как вариант,  предложить разделить налоговое бремя пополам.

Касаемо нерезидентов, то один из вариантов уменьшить налоговую нагрузку – приобрести статус резидента, а значит – прожить в России положенный для этого срок и впоследствии воспользоваться положенными льготами и меньшей ставкой. Как альтернатива для тех нерезидентов, у кого остались близкие родственники в России – оформить договор дарения на резидента и потом осуществить продажу от его лица. Если дарственная оформляется на близкого родственника, то налог при получении квартиры не платится. В итоге при продаже впоследствии можно будет применить льготы и ставку 13%.

 Какие изменения грядут в 2016 году?

Уже с 1 января 2016 года ситуация относительно налогообложения с продажи квартиры кардинально меняется, о чем свидетельствует указ № 382-ФЗ от 29.11.2014 г. Какой налог с продажи квартиры будет в следующем году? Изменений по ставкам не предвидится, однако льготы будут пересмотрены. Прежде всего, с трех до пяти лет увеличится срок для освобождения от налога. То есть, чтобы получить право на освобождение от НДФЛ при продаже квартиры нужно быть ее собственником не менее пяти лет.

Здесь играет роль, в каком году было сделано ее приобретение: если ранее 2016 года, то при продаже в 2016 году старые условия относительно трехгодичного владения сохраняются; если же покупка будет осуществлена в 2016 году, то чтобы избежать уплаты налогов при реализации квартиры придется ждать целых 5 лет! Исключения сделаны для приватизированного жилья, полученного по дарственной от родственника по первой степени родства или доставшегося по наследству, а также по договору пожизненной ренты – для таких квартир минимум сохранится на прежнем уровне (3 года).kakoj-nalog-s-prodazhi-kvartiry-6

Еще одним существенным изменением является установление минимального уровня стоимости продажи для определения налоговой базы — 70% от кадастровой стоимости квартиры. Именно этой мерой правительство намерено пресечь описанный ранее способ ухода от налога посредством занижения стоимости недвижимости в договоре купли – продажи. Как же это будет работать? Если по нынешним условиям квартира была куплена за два миллиона рублей и продана по такой же цене, то продавец освобождался от уплаты НДФЛ, поскольку затраты на приобретение равны выручке от реализации, а доход в итоге равен нулю.

Однако со следующего года сумма продажи будет сопоставлена с данными из кадастра, и если выяснится, что цена составляет не два, а к примеру, четыре миллиона, то налог придется заплатить следующий: { 4 млн * 70% (определенный по закону минимум) – 1 млн. (налоговый вычет)} * 13% (ставка НДФЛ) = 234 тыс.руб. Поэтому уже сейчас есть повод для беспокойства тем собственникам, которые еще не достигли трехлетнего предела, а планировали продажу в 2016 году при помощи способа занижения стоимости в договоре. В таком случае придется выбирать – либо осуществлять продажу в текущем году, либо ждать окончания срока в три года, либо – платить налоги.

Кто пострадает от новых правил?

Какой налог с продажи квартиры в 2016 году теперь известно, а вот на ком, в первую очередь, отразятся такие изменения? Изначально намеревалось затронуть интересы квартирных спекулянтов и тех, кто совершает сделки по заниженным ценам во избежание уплаты налога. Но мнения экспертов говорят о том, что такие поправки в законодательстве неприятно скажутся на рядовых гражданах, а вот инвесторы сильно не пострадают. Если спекулянты поднимут цены на квартиры для того, чтобы компенсировать налог, это непосредственно ляжет на плечи покупателей.

Также часто молодые семьи покупают бюджетное жилье небольшой площади, а спустя некоторое время продают его и приобретают жилье с лучшими условиями. Теперь чтобы не платить налог нужно ждать целых пять лет, а если ждать не хочется, то вариантов отступления (например, с занижением стоимости в договоре купли – продажи) уже нет. При таких условиях в приоритете рынка недвижимости может стать долгосрочная аренда, а не сделки купли – продажи. При чем это будет касаться как инвесторов, которые не захотят платить налог, так и обычных граждан, которые предпочтут покупному на непродолжительное время – съемное жилье.


С уважением проект Анатомия Бизнеса

Рубрики:

Ноябрь 21, 2015 3:34 пп

Если Вам понравился опубликованный материал – поделитесь им с Вашими друзьями: