Надежный способ разбогатеть в США

Леона Юусати
Автор:
Основатель компании Leona Estates Inc
Член Калифорнийской ассоциации риэлторов (CAR) и Национальной ассоциации риэлторов (NAR)

За последние 10 лет в США наблюдается рост цен на жилую недвижимость, и этот процесс не останавливается. Так называемый индекс Кейса-Шиллера помогает оценить уровень цен на американское жилье (на отдельные дома, рассчитанные на одну семью). Ежеквартально анализ проводиться по 20 самым крупным городам США. В первом полугодии 2021 г. этот показатель показал рекордный 19,7%.

Рост цен на жилье в США

Арендная плата в США также растет. По данным Бюро переписи населения США, средняя запрашиваемая арендная плата в США выросла во втором квартале 2021 г. (по сравнению со вторым кварталом 2020 г.) на 18,9%, а это до 1228 долларов в месяц. Абсолютный рекорд в истории американского рынка недвижимости!

Безопасность инвестиций

Важно знать, что оборот недвижимости в США регулируется множеством нормативных актов, защищающих продавцов и покупателей. Эксперты, предоставляющие услуги по работе с недвижимостью, обязаны иметь лицензию, специальное образование и соответствовать списку требований, иначе потеря лицензии равносильна потере работы.

Соединенные Штаты Америки являются одной из самых безопасных и стабильных стран в мире для инвестиций в недвижимость. Department of Real Estates (Департамент недвижимости) на уровне государства обеспечивает защиту общественных интересов, контроль, безопасность всех инвестиций и сделок. Также департамент является ответственным за лицензирование и регулирование деятельности профессионалов в сфере недвижимости.

DRE обладает «Фондом восстановления» (Recovery Fund), который позволяет клиенту получить денежную компенсацию в случае финансовых потерь при работе с недобросовестным агентом/брокером по недвижимости. Пострадавший получит финансовое возмещение в рамках гражданского или уголовного дела. Нарушения закона работником в сфере недвижимости повлечет за собой моментальную потерю лицензии, высокие штрафы, тюремное заключение. Каждый лицензиат несет перед своим клиентом фидуциарные обязанности.

Какой штат выбрать

Один из самых привлекательных регионов на этом интересном рынке — штат Калифорния. Лос-Анджелес — второй крупнейший город США с одной из самых динамично развивающихся экономик в мире с развитой промышленностью, высокотехнологичной индустрией, строительством, медицинской отраслью, сельским хозяйством, системой международной торговли и киноиндустрией. Население округа Лос-Анджелес достигает 19 млн человек и продолжает расти, экономические показатели превышают 1 трлн долларов.

Рынки недвижимости по всему миру пострадали от пандемии COVID-19, но рынок округа Лос-Анджелес продолжал свой неуклонный рост. Оценочная стоимость округа Лос-Анджелес, превышающая 1,7 трлн долларов, принесет более 17 миллиардов долларов дохода по финансовому году 20/21 в виде налога на недвижимость для города. По прогнозам Zillow Home Valuation Forecast, на текущий 2022 год рост составит 13,7%.

Недвижимость можно рефинансировать, обменять с отложенным налогом, перепланировать, расширить, разделить или объединить. Именно фактор гибкости является одной из причин, по которой сфера недвижимости США является таким популярным рынком, в том числе для иностранных инвесторов. Недвижимость — это материальный актив, стоимость которого постоянно растет. Это самая надежная защита, изобретенная человечеством.

Наблюдается значительный рост спроса на жилую и инвестиционную недвижимость со стороны российских покупателей, для которых весьма важны безопасность и инвестиционный потенциал. На первый взгляд, может показаться, что это невероятно сложный рынок, но именно он открывает по-настоящему уникальные возможности, которыми можно пользоваться долгие годы. Статистика показывает, что пока лидирующее место по иностранным инвестициям в недвижимость Лос-Анджелеса занимают граждане Китая.

В общественном мнении целью приобретения недвижимости традиционно считается покупка жилья или второго дома, в том числе и для сдачи в аренду. Однако в современных условиях с учетом вышеупомянутых факторов огромное значение приобретает инвестирование в недвижимость, позволяющее участникам рынка получать весьма высокие прибыли в короткие сроки.

Проблемная недвижимость и флиппинг

Flipping

Высокодоходным способом инвестирования в недвижимость Лос-Анджелеса является приобретение проблемной недвижимости по более низкой стоимости с последующим улучшением (Flipping) и продажей по цене рынка. В большинстве случаев объект размещается на продажу моментально по готовности, иногда инвесторы после улучшения оставляют объект для себя в личное использование или сдают в аренду.

Объекты Foreclosure

Приобретение объектов недвижимости, лишенных права выкупа на аукционах, происходит в тех случаях, когда заемщик не в состоянии выплачивать ипотеку. Кредитор получает сумму долга путем принудительной продажи актива на аукционе, используемого в качестве обеспечения по кредиту. Сделка может происходить как по решению суда, так и без участия суда, все зависит от инструмента, который кредитор использовал для обеспечения своего кредита, а также от законов штата. В 99% в штате Калифорния это внесудебное обращение взыскания. Несмотря на инструмент, используемый кредитором для взыскания, открытый аукцион проводится в здании городского суда.

Real Estate Owned

Недвижимость, отмеченная как REO (Real Estate Owned), означает покупку объекта, находящегося в активе/собственности у кредитора (банка, департамента жилищного строительства, государственного агентства, федерального страхового обеспечительного агентства и т.д.) и получившего такой статус после того, как не был продан на первичном аукционе Foreclosure.

Short Sale

Короткая продажа может быть осуществлена домовладельцем только на ранних стадиях просрочки по ипотеке. У владельца есть срок в 90 дней после получения официального уведомления (Notice of Default) на самостоятельную продажу, но на это необходимо разрешение банка. Это отличная возможность для текущего собственника не испортить свой кредитный рейтинг и не довести недвижимость до конфискации с принудительной продажей.

Оплата наличными

Однако одним из главных условий подобных сделок и работы с аукционной недвижимостью является оплата наличными без использования кредитных средств. Такой подход непривычен для резидентов американского рынка. 86% американцев покупают недвижимость, оформляя ипотечные кредиты сроком на 30 лет. Данное условие помогает иностранным инвесторам иметь значительное преимущество, осуществляя наивысший бит на открытых аукционах. Значительное отличие по цене таких сделок от рыночной цены на недвижимость заключается в том, что выгодоприобретатели (банки, аукционы, оптовые продавцы, государственные или частные агентства) действительно заинтересованы в быстрой продаже проблемной недвижимости, потому что они хотят как можно быстрее вернуть в оборот свои средства.

Учитывая острый дефицит недвижимости округа Лос-Анджелес, максимальный срок пребывания дома на открытом рынке составляет 55 дней, поэтому готовые к продаже дома не задерживаются на рынке, и инвесторы в короткие сроки увеличивают свой капитал и приступают к следующему объекту.

Поиск недвижимости в США

Основной площадкой для поиска и ознакомления с недвижимостью в США является база так называемого мультилистингового сервиса (multiple listing service). В MLS представлены все объекты недвижимости на условиях эксклюзивных договоров с агентами и брокерами. Платформа содержит информацию обо всех жилых и коммерческих объектах, включая имущество, лишенное права выкупа, выставленное на продажу. База данных обновляется два раза в сутки.

Агенты и брокеры

Агенты/брокеры по недвижимости являются неотъемлемой и важной частью всего процесса покупки жилья в США. Агентство определяется как лицо, представляющее ваши интересы в течение процесса сделки. Это можно обозначить как «агент покупателя» или «агент продавца», а может быть и двойное агентство, которое позволяет агенту по недвижимости представлять обе стороны в сделке. Если агент по недвижимости работает в двойном агентстве, тогда это должно быть согласовано с покупателем и продавцом в письменном виде.

В дополнение к поиску объектов и выполнению своих фидуциарных обязанностей агент/брокер осуществляет 90% работы:

  • поиск объекта;
  • подготовка договора купли-продажи;
  • проведение переговоров от лица клиента;
  • отправка запросов на получение форм разглашения информации со стороны продавца;
  • запуск эскроу;
  • координация инспекций;
  • оценка объекта;
  • организация работы с титульной и страховой компанией.

На успех приобретения дома вашей мечты или инвестирования в недвижимость значительное влияние оказывает выбор агента по недвижимости.

Условия пандемии

Даже пандемия не в силах остановить инвесторов, продолжающих вкладывать деньги в рынок Лос-Анджелеса. Инвесторы из разных штатов, включая международных покупателей, осуществляют процесс покупки дистанционно. Офисы риелторов предлагают своим клиентам дистанционное сопровождение: от определения цели и налогового планирования до закрытия сделки с последующей продажей или управлением. Используя виртуальные туры и видеозвонки в сопровождении с многочисленными отчетами и удобным документооборотом, процесс дистанционной покупки будет мало отличаться от традиционного.

90% всех миллионеров становятся таковыми благодаря недвижимости. На недвижимости было заработано больше денег, чем на всех промышленных инвестициях вместе взятых. Покупка недвижимости это не только лучший, но и самый быстрый, безопасный способ разбогатеть.

 

 

Напишите что думаете или задайте вопрос!

Есть вопросы, пожелания, предложения? Пишите нам,
мы обязательно ответим.

Правила выживания в любой кризис 1011 26.5.2022 Правила выживания в любой кризис

Открыв прачечную самообслуживания в маленьком сибирском городе, трансформировал этот бизнес ...

Секреты отбора эффективных и заинтересованных сотрудников 1019 26.5.2022 Секреты отбора эффективных и заинтересованных сотрудников

Наша компания занимается разработкой, развитием и реализацией онлайн-сервиса управленческого учета ...