Главная / Бизнес / Выгоднее брать на pre-sale! И еще 4 важных пункта для правильных инвестиций в недвижимость

Выгоднее брать на pre-sale! И еще 4 важных пункта для правильных инвестиций в недвижимость

1525 18.5.2024 Время на чтение: 3 мин.

Автор:

Вера Столбова

Сооснователь агентства коммерческой недвижимости «‎Домино Риэлти»

Директор международного агентства Lemandom

Инвестиции в недвижимость — один из самых популярных и надежных способов вложения капитала. При этом важно знать нюансы, чтобы сделать правильный выбор и получить максимальную отдачу.

Что такое покупка на пресейле и почему это выгодно

Pre-sale — первоначальный этап продажи недвижимости, где цена может быть ниже, чем на следующих этапах. Участие в pre-sale позволяет инвесторам получить более выгодные условия покупки и повысить потенциальную прибыль. Инвесторы заключают договор с застройщиком и вносят первоначальный взнос, у каждого застройщика свои условия.

Иногда компании делают пресейл сначала для своих клиентов, которые уже покупали и лояльны к застройщику. Затем проводят для агентств недвижимости. И только потом — общий для всех.

На пресейле выгоднее покупать, потому что:

Цены на квартиры ниже, чем после завершения строительства. Это связано с тем, что застройщик предлагает скидки ранним покупателям.
По мере завершения строительства стоимость недвижимости растет, поэтому инвесторы, купившие на пресейле, могут получить большую прибыль при перепродаже или сдаче в аренду.
На ранних этапах строительства у инвесторов есть большой выбор квартир, включая лучшие планировки и этажи.
Цена, указанная в договоре на пресейле, обычно фиксируется и не подлежит изменению, даже если стоимость строительства возрастает.

Так как pre-sale — это покупка на стадии строительства или планирования, есть риск, что проект может быть задержан или даже отменен. В этом случае инвестор может потерять вложенные деньги или долго ждать получение своей недвижимости. Также инвестор не всегда имеет возможность наблюдать за процессом строительства и контролировать его качество, поэтому важно выбирать застройщиков с хорошей репутацией.

Еще 4 важных пункта про инвестиции в недвижимость

Вне зависимости от того, когда покупается недвижимость, есть общие правила, которых следует придерживаться.

Проверьте геополитическую безопасность города или страны

Обратите внимание на уровень преступности, политическую стабильность, экономическую ситуацию, инвестиционный климат, наличие международных конфликтов или санкций. Самые безопасные направления для инвестирования за рубежом сейчас: ОАЭ, Швейцария, Сингапур, Австралия, Германия, Канада.

Изучите местоположение и что находится рядом

Это близость к общественному транспорту или удобная дорога для поездок на своей машине, наличие торговых центров, поликлиник, школ и детских садов, супермаркетов. Хорошо развитая инфраструктура повышает привлекательность для арендаторов и покупателей.

Просчитайте окупаемость

Нужно оценить потенциальную доходность и стоит ли вообще инвестировать в конкретный объект.

Можно использовать формулу: (ежегодный доход от объекта / стоимость инвестиции) * 100%. Например, вы купили квартиру за 10 млн, годовой доход от сдачи в аренду планируется 600 т. р. Расчет окупаемости будет таким: (600 000 / 10 000 000) * 100% = 6%.

Дальше для расчета срока окупаемости можно использовать формулу: период окупаемости (в годах) = исходная инвестиция / годовой доход. Здесь используем значение годового дохода от сдачи квартиры (600 т. р.) и изначальную сумму инвестиции (10 млн). Период окупаемости = 10 000 000 / 600 000 ≈ 16,7 лет.

Проверьте документы продавца: застройщика или частного лица

Это нужно для защиты своих же прав. Проверьте лицензии и разрешительную документацию застройщика, контрактные условия и гарантии, сроки сдачи объекта, условия платежей, накладываемые ограничения или обязательства.

Что еще нужно запросить: лицензию на строительство, технический паспорт объекта, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Также можете поискать отзывы других покупателей на сайтах и форумах.

Придерживайтесь этих правил и принимайте взвешенные решения, старайтесь минимизировать возможные риски при покупке квартиры на pre-sale. Изучайте все условия сделки и обращайте внимание на факторы, которые могут повлиять на успешность инвестиций.